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La inversión del sujeto pasivo en la compra de locales, naves y oficinas

20 de septiembre de 2022

Cuando los autónomos y empresas se plantean una inversión inmobiliaria, bien sea para poder comprar su propio local u oficina, en lugar de seguir de alquiler, bien sea para ampliar su negocio, adquiriendo una nave de más metros cuadrados, se enfrentan a unas necesidades financieras que van más allá del precio de compraventa, en forma de impuestos y demás gastos.

El impuesto principal a pagar será el ITP (transmisiones patrimoniales) o el IVA/IGIC.

Cuando el inmueble en cuestión es nuevo el impuesto a repercutir al comprador será el IGIC, centrándonos en el caso de Canarias. Esto se traduce en un 7% más sobre el precio de la compraventa. 

En cambio, si se trata de segundas o posteriores transmisiones de inmuebles la operación estará exenta de IGIC, por lo que el impuesto a pagar será el ITP o de Transmisiones Patrimoniales, lo que equivale a un 6,5% (en Canarias).

En este segundo caso, cuando el inmueble a comprar no es nuevo o de primera transmisión existe la posibilidad, bajo determinados supuestos, de que el comprador se ahorre el impuesto a pagar, que además no es deducible (a diferencia del IGIC).  

El mecanismo se basa precisamente en renunciar a la exención del IGIC, por lo que en vez de tributar la operación por ITP lo haga por IGIC, el cual sí que es deducible. Es decir que, al ser el IGIC un impuesto deducible, su efecto será neutro, ahorrándose el comprador esa carga fiscal inicial, más o menos elevada.

En definitiva, lo que se produce es una “inversión del sujeto pasivo”, de tal manera que es el comprador el que pasa a ser el obligado tributario del IGIC (ahorrándose el ITP). 

Para poder aplicar este mecanismo fiscal se requieren determinados requisitos, tanto fiscales como formales, por lo que resulta de extrema conveniencia contar con un buen asesoramiento en la materia.

No obstante, el requisito fundamental para poder aplicar la inversión del sujeto pasivo es que, tanto el comprador como el vendedor, sean sujetos pasivos del IGIC y, por tanto, el inmueble debe estar afecto a una actividad empresarial por la que se repercute dicho impuesto (o sea que, si el vendedor es un particular, no vale).